广州天环广场举行泡泡玛特潮玩IP展 时代财经/摄

随着谷子经济持续火热，LABUBU“出圈”，线下购物中心也被激活。

在新增供应的带动下，广州甲级写字楼净吸纳量录得15.2万平方米，但仍同比下降13.3%。与此同时，上半年广州甲级写字楼空置率同比增加0.9个百分点至19.8%；二季度全市平均租金环比下降1.4%至123.5元/平方米/月，不过跌幅较上一季度收窄3.3个百分点，尤其核心商圈市场平均租金跌幅均有收窄。

市场不乏积极表现，其中，来自数字化服务、潮玩零售、AMC等细分行业的租赁需求活跃。戴德梁行指出，与去年底相比，今年上半年广州甲级写字楼租赁市场问询和带看量均呈现增长态势。同时，部分企业关于办公空间租赁的决策流程有所优化，租赁谈判空间缩短，推动市场成交节奏得以改善。

其中，老城区越秀的净吸纳量在二季度实现由负转正，期间录得多个1000平方米以上的较大面积成交，个别高楼龄项目通过商务策略调整与租户结构优化实现出租率的改善。

已发展数年的琶洲板块则是二季度租赁活跃度最高的区域，空置率环比下降1.7个百分点，同比下降3.6个百分点至23.2%，原因是板块氛围成熟推动了新项目的去化，来自TMT行业和金融行业的租赁需求也起了助力作用。

TMT、金融业、贸易和零售业是上半年广州甲级写字楼市场前三大需求主力，成交面积占比均有所扩大。值得一提的是，贸易和零售业的占比相较去年提升8.1个百分点至16.3%，借此成为第三大需求方，戴德梁行指出，潮玩手办、化妆品是贸易和零售业的扩张主力。

潮玩手办扩张的背后是情绪消费在崛起，上半年LABUBU的爆火现象正是这一趋势的生动注脚，这为购物中心带来了正面效益。戴德梁行续指，在购物中心，二次元经济和潮玩消费上半年的表现“非常活跃”，尤其IP潮玩不仅受到国内年轻消费群体的追捧，对海外游客也具有吸引力。

此前，时尚天河商场企划市场负责人李凌燕对时代财经表示，时尚天河商场的年化客流量在5000万人次，已经很旺，而二次元商业街区成为商场客流的重要增量，“二次元的街区客流表现明显优于其他项目，节假日客流有10%至13%的提升。”在这波消费浪潮中，也有许多本已失去竞争优势的老商场，靠打破次元壁“一夜回春”，比如出现颓势的地王广场在2023年下半年靠引入“谷子集市”扭转了局面，这个老牌传统商场一跃成为广州“吃谷圣地”。

实际上，泡泡玛特、TOP TOY、卡游等代表性品牌在广州市场加速布局，购物中心亦通过主题展览强化体验，上半年典型的案例是天环广场举行泡泡玛特潮玩IP展，以及K11举办哆啦A梦巡回特展。

戴德梁行表示，商业体正面临线上消费冲击和线下消费升级的双重考验，而潮玩IP快闪活动能够精准聚焦客群，一定程度上将有效带动销售额的转化。

广州市场线下消费需求也在回暖。根据广州市统计局，一季度，广州社会消费品零售总额同比增长3.5%，位列一线城市之首；1-4月，全市社会消费品零售总额同比增速扩大0.5个百分点。

线下消费需求回暖，叠加零售物业业主积极招商，推动去化，市场需求逐步回稳，年内存量项目空置率基本保持稳定。其中，二季度核心商圈表现活跃，空置率环比微降0.3个百分点至5.6%。

当前，国内消费基础设施公募REITs拥有较好的政策环境，同时，消费基础设施具有较强的抗周期性，市场投资偏好趋于谨慎的当下，消费类REITs表现亮眼。戴德梁行广州估价及顾问服务部主管及董事何肇烜表示，消费类REITs上市以来综合收益近90%，仅2025年就录得综合收益34.1%。

展望下半年，何肇烜表示，有多只消费类REIT产品正在申报当中，其中包括广州区域的产品，相信会在2025年内获批上市。

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