乐居财经北京 徐迪 4月7日，位于昌平小沙河越秀星耀未来开盘。

4月9日，已实现25套网签转化，签约面积2499.27㎡，成交均价55671.18元/㎡，约为指导价的84折。

越秀星耀未来所在昌平小沙河1802-0005地块由越秀地产+未来科学城置业2024年10月22日摘得，成交价25.33亿元，楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.6万/㎡。

项目占地5.63万公顷，建筑面积16.09万㎡，其中地上10.13万㎡，地下5.96万㎡，容积率1.8。

规划建设17栋住宅楼，共978户，均为6-8层矮板，部分为顶退户型。

4月2日，越秀星耀未来除3#楼以外的16栋楼取得预售许可证，共930套住宅，总建面约9.7万㎡，拟售均价在6.32万-6.82万元/㎡区间。

官宣海报显示，项目开盘销售额为13.86亿元，按照6.6万/㎡的指导价，对应的销售面积约2.1万㎡，约为取证房源的两成左右。

目前网签金额合计1.39亿，进度条读取10%，网签转化速度还是很快的。

有消息称，项目开盘价低至4.9万，5.3万就能选到不错的楼层，当天现场售出200多套。

项目主力户型为92㎡/97㎡/107㎡/132㎡，产权得房率81%-85%区间:

从面积段来看，项目还是以刚需产品为主，户型设计中规中矩，优劣参半，主打一个高性价比。

扩容空间是最大亮点，南向内嵌阳台+飘窗，北向设备平台。

在正式发布的户型图上，非常清晰地注明了延展空间具体面积。

92/97户型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空间，使用率可达88%；

107户型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空间，使用率可达90-91%；

132户型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空间，使用率可达91%。

两个顶退户型都是面宽大于进深，只有南阳台+飘窗，北边没有扩容空间。

75㎡三面宽，南北通透，全明户型，还有独立家政间，三分离卫浴。刚需的心头好，手慢无。

96户型属于两居半产品，功能性一般，只有一个卫生间；北向卧室太小，不到7平米，勉强能做个儿童房。

高得房率是一方面，但在缺乏面积支撑的前提下，户型设计难免存在一定问题:

92/97都是狭长户型，进深约为面宽的2倍，这种比例下，虽然也做到了南北通透，但北向并排的两个卧室，几乎将北面采光全部遮挡。

客厅仅南面阳台有窗，主卧卫生间甚至是暗卫；厨房开窗面积非常小，92户型的厨房窗子开在北面窗井位置，与公卫的窗子相邻。

客餐厨一体设计，窗子过小，开放式厨房油烟不利于释放，会影响客厅的舒适整洁。

小区有6栋楼，近三成的房源为92/97户型。

此外，星耀未来的阳台均为内嵌阳台，属于室内主体结构，它不存在交付后能否封闭的争议，因为只能封完了再交付，纯纯的封闭式阳台。

最新发布的好房子技术要点则明确提出:封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款。

也就是说，新规下，封闭阳台也只建一半建面，但地价要按全面积计算。

从样板间来看，南阳台都已封进室内，北面卧室外接的设备平台，目前为开敞式。

小区设有两个人行主入口，主入口位于小区东侧，与配套楼连接，做成了宽阔气派的景观大门，穿过配套楼即为下沉庭院和室外活动场地，地下有商业空间。

此外，在小区东南角也有一栋小型商服楼，用于填补社区商业业态。

从效果图来看，小区大门和商服楼建筑多用圆角和切面设计，风格统一；外立面色调一致，且与小区主体建筑相融合，视觉上非常和谐。

项目位于沙河镇，未来科学城西区，距地铁朱辛庄站约2公里处，可换乘昌平线和8号线，能够承接海淀大厂外溢购房需求。

向南还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

周边新盘主要有大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等，成交均价在6.2-6.5万/㎡区间。

此外还有日前中海联合体底价12.8亿摘得的朱辛庄二期0029地块，用地规模3.49公顷，地上建筑规模5.16万平方米。

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