前三季度，城中村改造专项债增长显著，逐渐成为城市更新与楼市企稳的重要金融工具。

10月23日，中指研究院发布的数据显示，2025年1—9月，全国已经发行的新增地方专项债中，保障性安居工程、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、棚户区改造、土地储备等房地产相关的专项债发行约6400亿元，同比增长89%。

其中，城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债分别为632亿元、1302亿元；涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍。

“2025年城市更新作为扩大内需重要抓手，预计投资有望保持较大规模。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。

从投资领域来看，城镇老旧小区改造、城中村改造及地下管网改造等是城市更新重要内容。值得关注的是，城中村改造作为城市更新重要方向，对房地产市场的影响愈发明显。

2024年10月，住建部提出将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造；多地明确要减少回迁房实物安置占比，更多采用货币化或房票安置政策。同年11月，住建部、财政部联合印发通知，提出扩大城中村改造政策支持范围，推进城中村改造货币化安置，将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。

专项债对该工作展开也发挥积极作用。曹晶晶表示，2024年以来，中央明确允许把城中村改造纳入地方政府专项债券的支持范围，如广州、武汉、成都、西安、郑州等地将“专项债+货币化/房票安置”结合操作，对当地楼市均产生一定积极效果。

从地方实践来看，今年以来多地已经落地城市更新相关实施文件，如深圳、上海等，部分城市也探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速推进老旧小区项目更新。

“预计未来居民自主更新、原拆原建等模式有望在更多城市推广，老旧小区改造仍有较大空间。”曹晶晶说。

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